浙商证券：地产行业存在中长线配置机会

上周地产板块收涨 6.4%，涨幅全行业第一。春节以来，行业涨幅20.4%，A股指数上涨21.0%，基本持平。今年以来，行业涨幅26.5%，A股指数上涨26.8%，表现不俗。

全国人大代表大会，3月5日顺利召开，3月15日顺利闭幕。政府工作报告在会上发布，报告涉及房地产税；在 2019年政府工作任务，深化重点领域改革的子栏目下，明确提到“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。人大常委更进一步，在会上提交十三届全国人大常委会立法规划，规划涉及房地产税。

浙商证券发布报告，对地产行业基本面、政策面、历史表现等进行了回顾。

地产行业基本面的历史回顾。2008年后，房地产行业进入平稳增长阶段，商品房销售面积增速换挡。商品房销售呈现周期性波动，周期长度在3年左右。商品房销售出现3轮高点，分别在2009 年、2013年、2016年销售增速触顶。

地产行业政策面的历史回顾。2008年后，地产行业的重要性日益凸显，地产调控政策持续出台。在此背景下，地产行业出现三轮地产政策放松，分别是2008年、2012年、2014年。2008年10月，国务院出台《关于促进地产市场兼健康发展的若干意见》，简称国十三条，鼓励普通商品住房消费。2012年6月，央行下调基准利率，降息幅度25BP，住房公积金利率相应调整。2014年9月，央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，降低首套房首付比例，放宽二套房贷款资质。

地产行业业绩的历史回顾。2008年后，地产行业业绩出现三次脉冲式释放，分别是2009年、2013年、2016年。在2009年，地产指数营业收入、归母净利润分别增长24.1%、36.3%。在2013年，地产指数营业收入、归母净利润分别增长27.9%、12.3%。在2016年，地产指数营业收入、归母净利润分别增长29.8%、40.6%。

地产行业股价的主导因素。根据DCF模型，股价的两大影响因素分别是分子端的盈利，分母段的贴现率。地产行业，地产政策影响未来预期，进而影响分母端的贴现率。回顾历史，在地产行业，分母端的影响显著高于分子端的盈利，地产政策是主导股价表现的核心因素。

地产行业股价的历史表现。地产行业，过去有三轮趋势上涨行情，分别在2008年、2012年、2014年。2008年12月至2009年11月，地产行业累计上涨136%，A股指数上涨99%，相对收益37%。2012年6月至 2013年2月，地产行业累计上涨10%，A股指数上涨8%，相对收益 2%。2014年10月至2015年4月，地产行业累计上涨90%，A股指数上涨86%，相对收益4%。

浙商证券指出，经济处于下行阶段，企业盈利持续下滑，最新社融及信贷数据显示经济复苏或在曲折中前进。经济下行的背景下，宏观政策实施逆周期调节，地产政策出现边际松动。中央政府层面，房地产税的立法节奏稳步推进。地方政府层面，正在逐步出台政策支持正常购房需求，包括首付比例下调、首套房利率下调等。在经济环境和政策背景大方向不变的情况下，地产政策缺乏进一步紧缩的可能性，看好地产行业的中长线配置机会。