房地产：销售进一步萎缩 景气度下滑

　　民族证券 崔娟

　　投资要点：

　　房地产市场景气度继续下滑。7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点，成为自去年11月起第8个月连续出现环比回落，同时也是自05年6月以来第二次出现同比下降，房地产市场景气度持续走低。

　　房地产开发投资增速有所回落。1-7月，全国完成房地产开发投资15883.54亿元，同比增长30.9%，涨幅比上半年回落2.6个百分点。房地产开发投资涨幅回落符合我们前期判断，房地产开发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。

　　商品房销售进一步萎缩。7月份，全国商品房销售面积4561.33万平米，同比下降32.49%，环比下降27.13%。1-7月，我国商品房累计销售面积30453.96万平米，同比减少10.8%，与去年同期25.1%的增速相比明显下降。

　　商品房销售价格涨幅继续回落。7月份，全国商品房销售均价为4156元/平米，同比上涨3.64%，涨幅和上月相比减少0.34个百分点。1-7月，全国商品房销售均价为4013元/平米，同比上涨4.24%，与今年上半年同比涨幅相比下降0.31个百分点，和去年同期11.37%的涨幅相比出现明显回落。

　　土地购置和开发面积增速明显放慢。在信贷紧缩环境下，商品房销售下滑使企业资金压力进一步加大，土地购置和开发面积增速明显放慢。1-7月全国土地购置面积21973.8万平米，同比增长5.24%，增速较去年同期下降7.51个百分点；完成土地开发面积14766.6万平米，同比增长4.18%，增速较去年同期减少7.15个百分点。

　　综合评价及评级调整：

　　行业基本面没有明显变化，维持“中性”评级。1-7月，房屋销售价格涨幅出现明显回落，房屋销售面积出现萎缩，景气度出现持续回落。在通胀环境下，信贷政策放松的可能性不大，房地产市场走出观望缺乏足够的外部推动条件，交易量的低迷可能仍会持续，房屋价格涨幅面临下行压力，因此维持对行业的“中性”评级。建议关注今年业绩相对稳定、具备估值优势、品牌实力较强的地产公司，比如 万科A ， 保利地产 、 金地集团 等。

　　一、房地产市场综述

　　(一)国房景气指数同比持续下降

　　7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点，成为自去年11月起第8个月连续出现环比回落，同时也是自05年6月以来第二次出现同比下降，房地产市场景气度持续走低。

　　(二)房地产开发投资增速有所回落

　　7月份，房地产开发投资分类指数为104.77，比6月份回落0.02点，同比上升1.36点。1-7月，全国完成房地产开发投资15883.54亿元，同比增长30.9%，涨幅比上半年回落2.6个百分点；住宅完成投资11486.17亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资459亿元，增长25.2%。办公楼和商业营业用房同比分别增长0.7%和19.2%。

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