西安楼市无房可卖？专家：市场恐慌助推涨价

证券时报记者 曹桢

“今年不买房，一年又白忙。”这句话成了2018年春季西安楼市的真实写照。2017年以来，西安楼市经历一年60-70%的价格涨幅，价格的暴涨在2018年春季来到。3月末，西安一家楼盘金辉世界城选在傍晚18点开盘，现场推出600套房被要求全款优先，即使如此仍被一抢而空。根据了解，目前西安的部分楼盘处于无房可卖的状态。是什么造成了西安楼市的异常火爆？这种情况能持久吗？记者对此做了调查。

户口新政导致人口激增

数据显示，在2016年西安的房价还处于低谷期，高新、曲江这样的核心板块房价也大多在6000-8000/㎡，放眼整个城区很少有价格过万的房子。而在2012—2016这个时间段内，西安的房价一直不温不火。在2016年的黄金周，证券时报记者走访楼市，发现外地客大量涌入购房，而那个时候西安居然最低有不到5000/㎡的现房销售。仅仅过了一年半时间，西安的房价已经普遍过万，南郊学区房基本13000/㎡起步，热点区域2万/㎡的楼盘也不在少数。

众所周知，有人口净流入才能支撑房价。根据人口普查数据显示，西安市2015年11月常住人口为869.76万人。同2010年第六次全国人口普查的846.78万人相比，五年共增加22.98万人，增长2.71%，年平均增长率为0.54%。

真正的变化，起源于西安2017年以来的人口政策变化。《2016年西安政府公报》中的数据称，2016年西安常住人口增加了14万人。2017年，西安市“史上最宽松落户政策”，实行了户籍新政，鼓励大学生和技术人员落户。西安市公安局统计数据表明，2017年全年新迁入西安落户的人口总计25万余人。

2018年春节后，西安市启动了更为宽松的落户政策：开通网上户籍室通过APP即可办落户；一人落户，举家随迁；动员警察去各社区各单位各种场合宣传落户新政；最后一个大招是面向全国在校大学生开放户口，只要有学生证和身份证即可落户。近期西安户籍民警誓师大会上称：从2018年-2020年底，要实现西安市主城区人口规模达到一千万、全域人口达到一千五百的目标任务。

西安公安官微宣布，截止3月底，一季度西安新落户人口达24人。仅仅三个月，新增落户人口已经逼近去年的总和。以至于坊间流传这样一个段子：

去西安走亲戚，警察问：“你是西安人吗？”“不是，我来走亲戚的。”“带回派出所，符合亲友投靠落户条件。”去西安火车站转车，警察问：“你什么学历？”“本科。”“带回派出所，办学历落户，火车票钱报销。”一个西安人在大街上闲逛，警察问：“你是西安人吗？”“对，我是本地人。”警察：“带回派出所，让外地的大学同学来接你，然后同学落户。”

段子虽然是段子，但警方对户籍新政的执行力度可谓空前。

记者咨询一位长期从事房产销售业务的资深人士，他说：“去年以来房子就不愁卖，万科、金地、绿地这些大楼盘就长期处于价格高位，今年的形势彻底变了，找开发商别再想打折了，能卖给你房子就算是人情了。”

二手房的活跃度可以算作楼市经济的晴雨表。记者熟悉的一位房产中介称：“去年以来西安房价最少的也涨了60-70%，多的涨幅超过100%，房子价格水涨船高，中介的生意很好。”

哪些开发商在西安有动作

近几年，一线开发商纷纷抢滩西安市场，本地的地产企业纷纷被外地企业并购。

在过去，西安的房地产大多数本地开发商的天下。在高新区有紫薇地产、高新地产、高科地产、天地源（600665）等四大国企，在北郊有荣华地产、雅荷地产、天朗地、海荣地产、经发地产等本土实力企业，在南郊有长建地产、吉源地产等等。而这些本地企业很少有迈向资本市场的，其开发区域也大多仅限于省内。

2015年，融创中国（01918）收购西安实力企业天朗地产的部分子公司并联合开办公司。接下来，孙宏斌一路在西安攻城略地，2.26亿元摘得西安昆明路57.56亩住宅、商业用地； 4.6亿元摘得航天城3宗地，总占地217亩地，同时收购陕西科为旗下一子公司，其土地均位于航天城，为低密度住宅用地；1.57亿元竞得大兴新区31.36亩商住用地；9647万元摘得大兴新区32亩商住用地；2.08亿元摘得长安区徐家寨改造项目用地三宗共计181.59亩；

5.55亿元摘得雁塔区两宗地。2016年底，西安东二环137.42亩优质“净地”招拍挂中，融创力压碧桂园(02007)、华润、龙湖、中海、金地等一线房企，18.5亿元摘得这块土地，制造了西安地王。

万科在西安的经营已有多年。万科在西安开发了万科城、万科翡翠国际、万科金域蓝湾、万科高新华府、万科城市之光等系列楼盘，而根据媒体最近的报道，目前西安万科的部分楼盘也已售罄。

2017年7月，旭辉集团与西安的本土开发商荣华集团签约合作。旭辉集团2012年上市后在全国形成了华东、华北、华南及华中四大区域全国化布局，遍布全国近30个城市。荣华集团是西安本地著名的开发品牌，共投资开发项目超30个，建筑面积超600万平方米。2018年，两家共同开发了旭辉荣华·公园大道项目。

2018年3月，绿城地产进入西安高陵，高调开发别墅项目“绿城·春风雅园”。

截至目前，富力地产、保利地产、万科地产、融创中国、绿地股份、中海地产、龙湖地产、绿城股份、万达集团、恒大地产等国内一线地产企业已经齐聚西安，而根据证券时报记者获悉，蓝光地产这种来自西南的区域性龙头企业，目前也已经在布局西安市场。

西安的房价高涨能持续多久

西安的房价近期急速增长，是否意味着商品房紧缺？无房可卖是开发商的营销行为还是市场的调节因素？这种高速增长的房价，还能持续多久？带着这些问题，证券时报记者进行了采访。

房产专家、西安交大房地产研究所所长杨东朗教授说，过去很长一段时间，西安楼市的主题就是“去库存”，存量房很多。而根据历年来房地产销售的数据来看，西安楼市的销售量都是在平稳增长的。而根据目前的土地供应、开发数量和规模来看，西安整体上不存在“供不应求”的问题，整体上每年供应量充足，新增的开发量还是很大。目前的“抢房”、“无房可卖”，多发生在曲江、高新等热点区域。目前的市场上的稀缺，是优势地段的稀缺，而不是房源的整体稀缺。相对于整个市区范围内，楼市的供应量充足。

“打个比方来说，你到钟楼和大雁塔周边，很难买到房。这些地段确实早就无房可卖。”杨东朗说，在2016年前后，成都、武汉、郑州等周边的省会城市，都经历了一波房价的快速上涨，而西安的涨价却在2017年才开始，整整比那些城市慢了一年。与上述城市相比，西安的房价还不算太高，且绝对值不大。杨东朗认为，在近几年的购房人群中，以外地投资客为主要构成者，据估计近两年至少有一半的房子是外地投资者所买。而目前西安的户籍政策虽然带动了大量落户，这些新增人口中固然有很多一部分会有置业需求，但真正的落了户就去买房的会有多少？目前还缺乏实际的数据。房价的快速增长有不少购买者的恐慌情绪造成的。

一位资深的楼市观察人士称，2017年，西安市发布了严格的限购令，西安市的新房在购买后，网签满5年才能交易。而这5年之中，房价会涨还是会跌？这都是未知数。所以说，很多外地投资者虽然看到了西安楼市的“价值洼地”，但也要考虑到5年内经济调控的风险。另外，近期的楼市价格暴涨，出现“只接受全款购房”的行为，不排除部分开发商人为地制造紧张情绪、捂盘惜售，另外，也有一些房屋中介制造看恐慌情绪。人们买房本来就有“买涨不买跌”的群体性心理，所以出现前一段的房价暴涨与此也不无联系。因此，房价不理

性的暴涨并不会持久。

陕西省房地产业协会秘书长、地标网CEO杨养兵说，本地购房者也是西安楼市的一大主力，很多本地人看好城市未来发展的预期，在想办法买房子。本地购房者和外地投资者是西安楼市的主流力量，而新增落户人口中有多少会一落户就买房子？从概率上讲，这个概率并不是很大。这其中，很多新落户人口是很多年前就在西安居住、已购房的，他们迁了户口只需要落户到原来的房子下；而最新的政策是在校大学生都可以落户西安，那么在校学生又有多少买房的能力？因此，不能简单地将房价上涨的原因归结于新落户人口的增加。

针对楼市乱相，2018年3月31日，西安市房管局约谈了30多家房地产开发企业。并下发了一份《通知》，《通知》共分为九条内容，其中明确规定了取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业及经纪机构应及时告知意向购房人具体销售时间、地点。意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

根据接近政府的人士透露，下一步，西安市将在维护房地产市场正常秩序方面加快整顿步伐。